Built-to-Suit (BTS) — это схема строительства, при которой девелопер возводит объект, олностью соответствующий техническому заданию арендатора или покупателя. Заказчик задаёт параметры: планировку, нагрузку на пол, объём электричества и водоснабжения, а девелопер проектирует и строит здание с нуля. По завершении строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, где объект создаётся под усреднённый спрос, BTS снижает риски: заказчик получает помещение под свои бизнес-процессы, а девелопер — гарантированного клиента до начала строительства.
В России массовое распространение BTS наблюдается последние 3–4 года, особенно на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торговли. В Европе этот формат давно широко применяется для складской и производственной недвижимости, тогда как в России рынок быстро прошёл этот этап и уже столкнулся с фазой замедления.
В Петербурге BTS на складском рынке развивается более 10 лет. По данным NF Group, к марту 2026 года общий объём качественных складов достиг 6,4 млн м², из которых 20% — это BTS-проекты. С 2019 года объёмы сделок BTS значительно выросли, особенно после появления маркетплейсов, которые за три года заключили BTS-сделки на 592 тыс. м², превзойдя совокупный результат других отраслей за восемь лет.
Однако значительная часть BTS-площадей была переориентирована в спекулятивные из-за пересмотра планов многоканальным ретейлом и онлайн-операторами. Это привело к избытку предложения складов и снижению арендных ставок. Также изменилась структура сделок: в 2023 году все BTS-договоры были аренды, а в 2024–2025 годах — исключительно купля-продажа, что связано с ростом ключевой ставки и дороговизной долгосрочного финансирования.
На офисном рынке Петербурга BTS остаётся нишевым форматом. Дефицит площадей не стимулирует массовое строительство под заказчика из-за ограниченного количества крупных клиентов и финансовых рисков, связанных с нестандартными проектами. В Москве частично решают эту проблему сервисные операторы, предлагающие быстрое строительство и аренду по корпоративным стандартам, но в Петербурге такой формат пока не развит.
Производственный сегмент становится ключевой областью для BTS в регионе. К концу 2025 года объём производственных площадей составил около 2,6 млн м², при этом спрос сохраняется, но рынок не всегда может предложить нужные технические параметры — от грузоподъёмного оборудования до специфических нагрузок и энергоресурсов. Многие компании предпочитают собственное строительство для контроля над техническими характеристиками и бюджетом, зачастую с поддержкой государства и налоговыми льготами.
Особенностью производственного BTS является активное участие девелопера в формировании технического задания и расчёте стоимости проекта, помогая клиентам найти баланс между требованиями и экономикой строительства.
